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  这些小区往往房龄较新,有的外观也看不出是安置房,主城地段、小户型、低总价,换手率高,成交量、成交价都很可观。

  但也因为是安置房,社区物业服务、居住环境自然和周边的高档小区也存在一定差距,较典型的就有我们今天要讲的世伦佳苑。

  世伦佳苑由弘阳物业提供服务,小区目前入住率较高,主要以老年拆迁户和购买二手房的中青年。

  混乱的物业服务不断遭到业主们的质疑,多次因为老人聚集、门禁道闸失灵等问题引发业主和物业之间的纠纷。

  近日,有业主透露,弘阳物业或将在明年撤出小区,届时将迎来新物业公司的入驻。引进高端物业,也许能改变世伦佳苑的现状。

  世伦佳苑位于观音山东站板块,由安置房和商品房组成,2021年初集中交付,大多数住户是周边的农用地拆迁户。

  作为一个楼龄很新的小区,世伦佳苑虽然一直都有弘阳物业提供服务,但小区的环境一直不尽人意,严重影响居住体验。

  由于小区内外缺少室内的老年活动中心,导致老人经常聚集在小区门口大屏附近,在后面放置桌椅打牌。由于电子设备存在安全风险隐患被物业制止,社区要将大门处封起来,引发业主不满,进一步激化了矛盾。

  还有前不久因为停车收费问题,发生了业主车辆堵门、缴费不开道闸等问题,不少业主与物业保安发生了口角,物业再次成为众矢之的。

  首先小区的行人门禁是没有的,任何人都能随意进出,对于有人在小区工区养鸡种菜、祭祀焚烧等现象,物业几乎熟视无睹。

  有业主表示,不管自己住不住,都希望自己的小区环境变好,不想因为“小区环境不好”、“拆迁安置房”等理由被中介或买房者压价。

  通常来讲,换物业有一套完整的流程要走,首先应该由小区业主成立业主委员会,报批社区,其次再通过业主大会来进行决议。

  今天我们实探下来发现,世伦佳苑小区的优缺点都很明显,小区整体品质还算不错,但也确实存在局部环境脏乱差的问题。

  小区的公共娱乐设施充足,有不少成人健身器材,目前也没有一点损坏,不过缺少儿童游乐设施。

  小区内非机动车都停放整齐,整体卫生环境较好,除了个别正在维修的地方有一些建筑垃圾堆放,地面基本看不到垃圾,垃圾桶也都及时清洗整理过。

  另外小区品质不俗,外立面保存较好,比现在很多商品房的外立面更加平整、有质感。

  小区单元入户也都是铺的地砖,高层的楼梯间也是铺地砖一路到天台,值得点赞。

  地下车库同样是亮点,全环氧地坪,宽敞明亮且标识清晰,比这几年的纯商品房小区地库品质更高。

  比如我在实探过程中居然还看到有业主在公共草坪养鸡,光秃秃的草坪上有很多未清理的动物粪便。

  虽然每个单元下面都摆放了“聚宝盆”收集祭祀焚烧后的灰烬,但小区绿化带、沥青路上多处仍有祭祀焚烧后留下的印记和未清洗整理干净的焚烧物。

  在单元楼内部,发现了一些电线电灯有损坏、墙皮大面积脱落的现象,存在安全隐患。

  小区的楼梯间几乎成为了业主的私人领地,堆放各种杂物,有些甚至特别难找到落脚的地方。

  另外,小区内老年人多,三五成群聚集在一起聊天休闲是正常的,但居然还有在非机动车库棚内转角处摆桌打牌,物业不仅不阻止,反而在旁边观看。

  但整体来看,环境没有外界流传的那么差。当然一些不足还是存在的,希望后期在业主和物业的通力合作下能够有所改观。

  现在的观音山居住氛围浓厚,生态环境优美,各项生活配套也都很齐全,慢慢的变多的人把置业的目光投向了这里。

  世伦佳苑作为拆迁房,最后一次领取预售许可证为2020年12月11日,当时的市场价才4580元/㎡,与周边新房相比,价格具有优势。

  当时在售的海纳春江均价25737元/㎡,中铁逸都限价26900元/㎡,美的云筑限价27100元/㎡,中海翠湖溪岸高层现房均价27300元/㎡。

  相较之下,当时卖2万/平的现房世伦佳苑,一路之隔就是崇川大有境,紧邻在建的地铁2号线东站站,小户型总价不到150万,对刚需来说也可完全接受。

  随后市场环境急转直下,世伦佳苑的挂牌价也一路下跌,从2万+/平跌到了现在的1.6万/平,一年多狂跌约4000元/平。

  目前,观音山板块内的小区挂牌均价相对来说差距不大,还在于板块内暂无热门施教区加持,价格几乎都是靠小区品质在分化。

  大部分的小区成交单价都不过2W,过2W的小区大多数都是较新、品质较好的改善型商品房,如佳期漫、万科城市之光、时代悦城等。

  与此同时,观音山安置房的成交依然很强势,地段好、价格低、楼龄新,像兴石花园、惠泽苑、世伦佳苑这些安置房小区,基本都是区域内二手房成交的扛把子,撑起了半边天。

  不过值得一提的是,世伦佳苑虽然小区体量很大,但挂牌在售的房源仅27套,有的可能是还未满两年,当然也可能是大部分业主都比较惜售。

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